החלטה בתיק בש"א 8339/04

1.         המבקשת, חברת קרית שדה התעופה בע"מ (להלן - " המבקשת" או " קש"ת"), הקימה פרוייקט נדל"ני הידוע בשם "קריית שדה התעופה" (AIRPORT CITY) על חלק מהמקרקעין שנכללו במשבצת הקרקע של מושב ברקת. בגדר הפרויקט האמור שונה ייעוד הקרקע ונחתמה מערכת הסכמים, ובכללם הסכמים בין קש"ת לבין המשיבה, הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן - " המשיבה" או " הסוכנות"), ובין קש"ת לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן - " המינהל").

כחלק ממערכת ההסכמים האמורה נחתם על ידי קש"ת ביום 28.7.99 כתב התחייבות המופנה לסוכנות (נספח א' לבקשה). מכתב ההתחייבות עולה, כי הסכמת הסוכנות לשינוי הייעוד בקרקע הותנתה, בין היתר, בקבלת פיצוי בגין זכויותיה והשקעותיה במקרקעין שביחס אליהם תוכנן שינוי הייעוד. לפיכך התחייבה קש"ת לשלם לסוכנות, כנגד הסכמתה של זו לשינוי הייעוד, סכום המהווה 4 אחוז מערך הקרקע בייעודה החדש. בגדר התחייבות זו שילמה קש"ת לסוכנות סכום של 14,143,320.90 ש"ח.

עוד התחייבה קש"ת, בכתב ההתחייבות, להעמיד לזכות הסוכנות ערבות בנקאית אוטונומית שגם היא על הסכום הנ"ל (קרן).

בבקשה דנן עותרת המבקשת למתן צו מניעה זמני, שימנע מהמשיבה לממש את הערבות הבנקאית האמורה.

2.         ביום 29.12.04 ניתן, במעמד צד אחד, צו מניעה ארעי, כנגד המצאת ערבויות שונות על-ידי קש"ת. ביום 4.1.05 התקיים דיון במעמד שני הצדדים, במהלכו הוסכם כי המצהירים מטעם שני הצדדים לא ייחקרו, מבלי שתהיה בכך הודאה של מי מבעלי הדין בעובדות המפורטות בתצהירים. באי כוח הצדדים סיכמו את עיקרי טענותיהם, וניתנה למבקשת האפשרות להגיב בכתב לתשובה שהוגשה על ידי  המשיבה ביום הדיון עצמו. לאחר קבלת תשובת המבקשת, נסללה הדרך להחליט בבקשה לגופה.

יצוין, כי בשלב זה, וכתנאי לתוקפו של הצו הארעי, הוארך תוקף הערבות הבנקאית עד ליום 31.7.05.

3.         בהתאם לתנאי כתב ההתחייבות, רשאית הסוכנות לממש את הערבות הבנקאית, אשר אופיינה בכתב ההתחייבות במפורש כ"ערבות בנקאית אוטונומית (היינו - ללא תנאים)", בהתקיים אחד משני מצבים, שהראשון מביניהם רלוונטי לענייננו, והוגדר כדלהלן:

"אם, בתוך חמש שנים מיום הוצאתה [של הערבות, צ.ז.] לא הגיע ממ"י [המינהל, צ.ז.] להסדר סופי ומחייב עם הסוכה"י [הסוכנות, צ.ז.], בין במסגרת פסק דין חלוט של ערכאה משפטית מוסמכת ובין במסגרת בוררות ובין בכל מסגרת אחרת, בדבר הפיצוי המגיע לסוכה"י בגין השקעותיה וזכויותיה בקרקעות חקלאיות בעקבות שינוי ייעוד במושבים שעל המשבצת שלהן חלים חוזים משולשים ...".

המצב השני המאפשר מימוש הערבות הוא כאשר הסוכנות והמינהל יגיעו להסדר לפיו מגיע לסוכנות מעל 4 אחוז משווי הקרקע שייעודה שונה. מצב זה לא התקיים ומנגד חלפו בינתיים חמש שנים ממועד הוצאת הערבות הבנקאית, ומכיוון שעמדת הסוכנות היא שלא הושג הסדר סופי בינה לבין המינהל, ביקשה הסוכנות לממש את הערבות.

4.         במילים אחרות, מעבר לתשלום פיצוי בשיעור 4 אחוז משווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד, מסרה קש"ת לסוכנות ערבות בנקאית אוטונומית, על סכום זהה, שמימושה מותר בתום חמש שנים, אם עד לאותו מועד לא תוסדר המחלוקת שבין הסוכנות לבין המינהל, בכל הנוגע לזכות הסוכנות לפיצוי במקרים של שינוי ייעוד קרקעות שנכללו במשבצות הקרקע של מושבים הקשורים במה שמכונה "חוזים משולשים" (חוזים שבין הסוכנות, המינהל והאגודה השיתופית). מדובר במחלוקת עקרונית, כלל ארצית, שבין הסוכנות לבין המינהל, בנוגע לזכויות הסוכנות להחזר השקעות ותשלומים אחרים במצב של שינוי יעוד של קרקעות הכלולות במשבצות של מושבים הקשורים בחוזים המשולשים.

עוד נאמר בכתב ההתחייבות, כי אם, לאחר מימוש הערבות הבנקאית, ובגדר הסדר בין הסוכנות לבין המינהל, תהיה הסוכנות זכאית לתשלום של פחות מ- 8 אחוז משווי הקרקע שייעודה שונה, כי אז הסוכנות תחזיר לקש"ת את ההפרש שבין הסכום שקיבלה מקש"ת   (8 אחוז משווי הקרקע, דהיינו - 4 אחוז ששולמו ועוד 4 אחוז שמקורם במימוש הערבות הבנקאית) לבין השיעור שייקבע בהסדר האמור.

כלומר, הצדדים צפו אפשרות שהסוכנות והמינהל יגיעו להסדר ביניהם לאחר מימוש הערבות, הסדר שעל פיו זכאית הסוכנות לפחות מ- 8 אחוז משווי הקרקע, וקבעו הוראת השבה למקרה שכזה.

בנוסף עולה מכתב ההתחייבות, כי הסוכנות לא תוכל לקבל מקש"ת יותר מ- 8 אחוז משווי הקרקע, וכנגד תשלום סכום זה מוותרת הסוכנות על כל זכויותיה כלפי קש"ת (וגם כלפי האגודה השיתופית ברקת מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ) בגין השקעותיה של הסוכנות בשטח שלגביו שונה הייעוד.

5.         הבקשה דנן הוגשה במסגרת התדיינות שתחילתה בתביעה שהגישה הסוכנות כנגד המינהל, תביעה לתשלום כספים המגיעים לסוכנות, לטענתה, בגין שינוי ייעודם של המקרקעין שנכללו במשבצת הקרקע של מושב ברקת, שעל חלקם הוקם על ידי קש"ת הפרויקט שתואר לעיל. סכום התביעה המשוערך עומד על כ- 124 מיליון ש"ח.

בגדרו של ההליך העיקרי, שלח המינהל לקש"ת (ולאחרים) הודעה לצד שלישי וקש"ת שלחה לסוכנות הודעה לצד רביעי. בקשה זו הוגשה בגדרו של הליך אחרון זה.

להשלמת התמונה יצוין, כי היריבות שבין המינהל לבין קש"ת נובעת, בין היתר, מכתב שיפוי שנחתם על ידי קש"ת לטובת המינהל והמתייחס לכספים שהמינהל יידרש לשלם לסוכנות, אם יידרש, בקשר עם עיסקת שינוי הייעוד בקרקע הנדונה.

6.         במצב דברים זה מצאה עצמה קש"ת, לטענתה, בסיטואציה בלתי אפשרית. מצד אחד, על פי מערכת ההסכמים בין קש"ת לבין הסוכנות, הוגבלה חבותה של קש"ת כלפי הסוכנות לסכום השווה ל- 8 אחוז משווי הקרקע לאחר שינוי ייעודה.             מהצד השני, לנוכח התביעה שהגישה הסוכנות כנגד המינהל, ובהתחשב בכתב השיפוי שקש"ת חתמה עליו לטובת המינהל, חשופה קש"ת לסיכון של תשלום סכומים העולים על השיעור האמור, אם כי, יודגש, כי מדובר בתשלום למינהל ולא לסוכנות.

מכאן אחת מטענותיה המרכזיות של קש"ת, שעל פיה בהגשת התביעה כנגד המינהל, פעלה הסוכנות שלא בתום לב. בדרך זו גרמה הסוכנות לקש"ת לעמוד לפני הסיכון שבתשלום סכומי כסף העולים על תקרת התחייבותה של קש"ת כלפי הסוכנות, כמפורט בכתב ההתחייבות.

זאת ועוד, לטענת קש"ת, בכתב ההתחייבות מגולמת הסכמה, או הבנה, כי המחלוקת שבין הסוכנות לבין המינהל תתברר במסגרת בירור כלל-ארצי ועקרוני, ולא ייפתח הליך משפטי קונקרטי המתייחס באופן ספציפי לקרקעות המושב ברקת.